15.08.2010
Немецкий фонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft ретировался с российского рынка недвижимости. Аккурат перед кризисом KanAm договорился в России о двух крупнейших сделках - по покупке офисной части комплекса Vivaldi Plaza у ФК «Открытие» за 900 млн долл. и бизнес-центра «Ситидел» у ЗАО «Тема» за 600 млн долл. От «Ситидела» немцы отказались еще в 2009 году, а недавно KanAm вышел и из проекта Vivaldi Plaza. Причину отказа стороны не раскрывают. Возможно, немцев отпугнуло двукратное сокращение ставок в офисном комплексе, а значит, и падение арендных доходов, а также скандальная аура объекта. На этой площадке прошлой осенью рухнула парковка.
О форвардной сделке по приобретению четырех офисных зданий Vivaldi Plaza после сдачи объекта, наполненного арендаторами, KanAm договорился в марте 2008 года. Покупка не включала гостиничную часть, которая должна принимать гостей под брендом Marriott Courtyard. Стройку Vivaldi Plaza финансировал консорциум инвесторов во главе с Deutsche Bank AG Real Estate Group, объем инвестиций оценивался в 450 млн долл.
На продаже комплекса, строящегося на территории Московского фурнитурного завода, инвесторы должны были неплохо заработать. Стоимость продажи на момент подписания договора оценивалась в 900 млн долл., что было рекордом для российского рынка недвижимости. Конечную сумму сделки предполагалось высчитать на финальном этапе стройки с учетом соглашений об аренде площадей. Завершение строительства было намечено на середину 2009 года.
Весной 2009 года, пока велась стройка, немцы успели снизить ценовую планку на четверть - ориентировочно до 700 млн долл. Изменение бюджета объяснялось снижением ставок аренды в комплексе. Сдачи Vivaldi Plaza в прошлом году фонд так и не дождался. В сентябре в почти готовом бизнес-центре обрушился подземный паркинг, в результате чего погиб рабочий. По данным следствия, на объекте был уменьшен размер несущих колонн, а также изменена марка бетона на более дешевую. Генподрядчиком на стройке является компания Strabag, девелопер - «Открытие-Недвижимость», который после трагедии сменил название на «Открытую стратегию девелопмента».
Стройка на Московском фурнитурном заводе идет до сих пор. По словам президента компании «Открытая стратегия девелопмента» Александра Вагина, она должна завершиться к осени. «Авария потребовала ремонтных работ, - объясняет собеседник РБК daily. - В ноябре-декабре арендаторы начнут отделку помещений, а весной уже, наверное, смогут въехать». Увеличения бюджета проекта в результате проведения дополнительных работ не произошло, отмечает г-н Вагин.
Как выяснила РБК daily, офисная часть Vivaldi Plaza площадью 66,6 тыс. кв. м сдана только на четверть. Средняя ставка аренды составляет 600-625 долл. за 1 кв. м, рассказали брокеры комплекса, тогда как изначально заявлялась цена 1-1,5 тыс. долл. Снижение арендного дохода более чем вдвое могло настолько же уменьшить сумму сделки - как минимум до 450 млн долл.
Однако и по такой цене Vivaldi Plaza не суждено перейти в немецкие руки. Как рассказали РБК daily в ФК «Открытие», фонд KanAm вышел из этого проекта. От дальнейших комментариев в компании отказались. В офисе KanAm во Франкфурте-на-Майне не ответили на запрос РБК daily.
Об уходе немецкого инвестфонда с российского рынка недвижимости знают в трех международных консалтинговых компаниях. Консультанты напоминают, что в середине 2009 года KanAm отказался от другой крупной сделки, которая должна была занять второе место в рейтинге наиболее дорогих. Тогда фонд вышел из проекта «Ситидел» на Земляном Валу. За офисы площадью 63,5 тыс. кв. м немцы до кризиса обещали заплатить 600 млн долл. Эксперты предполагают, что пойти в отказ KanAm вынудило резкое падение ставок и непредсказуемость ситуации в России. Сегодняшний инвестпортфель фонда представлен преимущественно объектами в США и несколькими в Западной Европе.
На ситуацию могло повлиять и изменение законодательства Германии в части работы инвестфондов. «Большинство немецких фондов приостановили свою деятельность», - рассказывает управляющий директор CB Richard Ellis в России и на Украине Даррэлл Станафорд. По его словам, временно закрыты сейчас 11 немецких фондов объемом 26 млрд евро. «Здесь вопрос не в Vivaldi - сделка просто не состоялась», - заключает г-н Станафорд.
С сегодняшнего дня российские границы открываются для 68 американских предприятий по производству курятины. На выходных Министерство сельского хозяйства США заявило, что Штаты не устраивает такая трактовка соглашения, подписанного в июне президентами Дмитрием Медведевым и Бараком Обамой. Американский Минсельхоз поясняет, что сейчас в Россию допускаются только восемь активно работающих предприятий из 27. Остальные 60 являются морозильными предприятиями, которые не обязательно работают с птицей, отмечают в ведомстве. «Мы продолжим давить на Россию до полного исполнения заключенного соглашения», - заявила представительница Минсельхоза США Кэти Горскак. Напомним, поставки птицы из США были запрещены в январе из-за несоответствия мяса российским нормам содержания хлора.